6 perguntas sobre a habitação em Portugal
«Precisamos de bases de dados actualizadas sobre as carências habitacionais», alerta Alda Botelho de Azevedo, investigadora no Instituto de Ciências Sociais da Universidade de Lisboa. Nesta entrevista, a especialista em demografia da habitação critica ainda a ausência de políticas públicas estruturais para a habitação: «Os problemas não se resolvem num ciclo governativo». Contudo, reconhece que «estamos num momento de mudança» e diz que pode ser «uma oportunidade» para «dinamizar o sector do arrendamento».
Destacaria três. Primeiro, a questão da sobrelotação da habitação – que se refere à proporção da população que vive num alojamento com um número de quartos insuficiente tendo em conta a dimensão e a composição de um determinado agregado doméstico. Em Portugal temos 10% da população a residir em casas sobrelotadas, o que constitui um problema. Em termos de regiões, sabemos que esta situação é mais grave no Algarve (onde atinge os 18%), nos Açores (com 16%) e na Área Metropolitana de Lisboa (com 13%). Isto tendo em conta os dados do Inquérito às Condições de Vida e Rendimento de 2019.
Em segundo lugar, está a questão dos custos da habitação – que está relacionada com a sobrelotação da habitação. A sobrecarga com as despesas de habitação é uma das principais carências habitacionais: 6% da população reside em casas em que os custos totais da habitação representam mais de 40% do rendimento total disponível do agregado. Esta situação é mais grave, em termos regionais, no Algarve e na Área Metropolitana de Lisboa (8%).
Em terceiro lugar, temos a incapacidade financeira de manter a casa suficientemente aquecida: 19% da população não tem capacidade financeira de garantir o aquecimento suficiente para o conforto. O que tem custos adicionais para o estado de saúde da população e qualidade de vida.
Ao nível demográfico, podemos pensar em três grupos que genericamente correm maior risco de vulnerabilidade: os seniores, os jovens-adultos e os imigrantes laborais.
Temos uma percentagem muito elevada de seniores a viver: em casas que não estão adaptadas às perdas de mobilidade e aos riscos de quedas que decorrem do processo de envelhecimento; em casas degradadas, a precisar de reparações e energeticamente pobres. Temos agora algumas medidas que podem vir a resolver algumas destas dificuldades, mas é preciso que as pessoas percebam como é que se podem candidatar e contratar pessoal especializado que conheça as normativas a cumprir.
Dois terços dos jovens-adultos entre os 18 e os 34 anos vivem em casa dos pais. Por um lado, porque há uma cultura da casa própria em Portugal muito forte e de as famílias providenciarem habitação nem que seja através da co-residência. Por outro lado, porque há crescentes dificuldades no acesso à habitação – principalmente desde o período pós-crise –, que faz com que os jovens fiquem indefinidamente em casa. O problema é que, quanto mais tarde se dá a emancipação residencial, mais tarde há a formação familiar e se concretizam os projectos de parentalidade.
Depois há os imigrantes laborais, que são vulneráveis por razões diferentes. Têm uma barreira linguística que os impede de procurar casa da mesma forma que outras pessoas. Muitas vezes têm dificuldade em conseguir um contrato de trabalho, necessário para conseguirem um contrato de arrendamento. E são também muitas vezes alvo de discriminação.
Além destes grupos, as famílias em que a relação entre as pessoas em idade activa e as pessoas em idade inactiva é mais baixa acabam por ter uma maior vulnerabilidade, sobretudo por questões económicas. São elas os agregados com crianças e jovens, os agregados numerosos e as famílias monoparentais. E as famílias que arrendam também acabam por ser um grupo vulnerável porque os custos com a habitação são superiores e estão mais frequentemente em situação de sobrecarga, de sobrelotação e de privação severa das condições da habitação.
O sistema residencial português enquadra-se no sistema residencial do Sul da Europa, onde a propriedade foi ganhando um relevo particular. No caso português, até à década de 1970, a casa própria não era uma tradição – principalmente nos centros urbanos, o arrendamento era a principal via de acesso à habitação. Mas, no início do período democrático, foi decretado o congelamento nacional das rendas de habitação que até então estava limitado às cidades de Lisboa e do Porto. Isto foi um mecanismo de inibição de especulação rentista que só viria depois a conhecer mudanças em 2006 com o novo regime de arrendamento urbano – que veio estabelecer o regime para a actualização das rendas antigas. Mas não viu cumprido o seu objectivo principal, porque: a actualização das rendas estava condicionada ao estado de conservação do edifício; mesmo garantidas essas condições, a actualização poderia demorar entre dois e dez anos.
Resultado, os proprietários deixaram de investir na manutenção e conservação dos edifícios devido aos baixos ganhos de capital com os imóveis com contratos de renda indeterminada. Isto conduziu à degradação do parque habitacional em arrendamento, que foi mais expressiva nos centros urbanos – onde a proporção de arrendatários é maior. E empurrou as pessoas para a propriedade.
Também no início do período democrático, tivemos o crédito bonificado para a compra de casa própria e o sistema de poupança habitação. Nos anos de 1980 e de 1990 tivemos condições macroeconómicas favoráveis que vieram liberalizar o sector bancário – o que se traduziu num alargamento do acesso ao crédito a taxas de juro mais baixas do que até então era conhecido. Aí, passou a ser mais barato comprar do que arrendar casa.
Quando as famílias são colocadas entre a situação de terem de arrendar num mercado extremamente degradado e com um funcionamento débil ou comprar porque passaram a ter acesso ao crédito, foi-se difundindo a questão da casa própria – até se tornar a via de acesso preferencial à habitação em Portugal. Temos 75% da população a viver em propriedade.
Há vários estudos que relacionam a taxa de emprego com a taxa de propriedade, porque efectivamente é mais fácil celebrar e dissolver contratos de arrendamento do que comprar e vender casa. Teoricamente, uma maior percentagem da população em regime de arrendamento corresponderia também a uma maior mobilidade residencial.
Uma família que viva numa casa própria e em que uma das pessoas fique numa situação de desemprego, dificilmente ponderará encontrar emprego noutro município se isso implicar uma mudança de casa. Mas a cultura da casa para a vida toda parece ser o maior entrave. Porque, mesmo estando na situação anterior, a pessoa pode arrendar a casa própria e com esse rendimento conseguir alugar noutro sítio.
Portanto, sim, a casa própria tem impacto no emprego – nuns países mais do que noutros -, mas essa relação não é assim tão directa.
A questão da habitação não se resolve num ciclo governativo. Precisa de uma abordagem estrutural. E as abordagens têm sido sobretudo conjunturais e incidido apenas sobre os casos mais graves – que são os de quem não tem casa. As famílias que apesar de terem casa vivem em condições insuficientes, não vêem as suas situações a serem abordadas – nomeadamente ao nível da eficiência energética.
Temos de olhar para as questões da habitação de uma forma contínua e dinâmica. Por exemplo, no Levantamento das Necessidades de Habitação realizado em 2018 foram identificadas 26 famílias que precisavam de ser realojadas. É suposto o PRR contribuir para resolver as necessidades destas famílias. Mas um levantamento realizado em 2018 não está actualizado. Precisamos de bases de dados actualizadas sobre as carências habitacionais existentes.
Depois precisamos de uma política que consiga prever – faça uma estimativa das necessidades futuras. A procura de habitação acompanha a estrutura demográfica da população. Portanto, quanto mais famílias temos, mais habitação precisamos. Quanto mais envelhecida é uma população, mais alojamentos vagos existirão daqui a uns anos. Quanto mais jovem for a população, maior será a procura por habitação quando esses jovens chegarem ao início de vida adulta. Também se deve olhar para os padrões de composição e recomposição familiar. Se uma família se separa, são necessárias duas casas para o mesmo número de pessoas.
Precisamos de deixar de pensar a habitação ao nível nacional e municipal e olhar para uma escala intermédia, porque o problema da habitação em Lisboa não é exclusivo do município – com uma intensidade maior ou menor, é comum a toda a área metropolitana e deve ser resolvida em conjunto. Cada município gere o seu parque de habitação pública, tem as suas políticas, tem a sua carta municipal de habitação. Precisamos de respostas integradas. Pode parecer utópico, mas em relação ao passe único também se considerou que seria muito difícil conseguir essa articulação e hoje é uma realidade.
Temos de dinamizar o sector do arrendamento para diluir esta disparidade que existe entre a população em propriedade e em arrendamento. O arrendamento não pode ser o recurso de quem não consegue aceder à propriedade. E dinamizar o sector do arrendamento não implica necessariamente mais construção. Implica que o conjunto de pessoas que têm segundas residências ou um conjunto de alojamentos vagos, possíveis de serem reabilitados, entre no mercado de arrendamento de longa duração.
Principalmente nos centros urbanos, temos uma grande pressão no mercado pela presença do alojamento local e do investimento estrangeiro (quer dos vistos gold quer dos residentes não habituais). Mas há um segmento específico de proprietários, de senhorios, que não estão interessados no alojamento local. Porque o alojamento local tem uma regulação muito específica, que obriga a um cuidado muito trabalhoso da parte do senhorio e acaba por exigir uma permanente assistência. Isso não acontece no alojamento de longa duração. E há pessoas que têm alojamentos disponíveis e que não os colocam para arrendamento de longa duração porque têm medo que depois as pessoas não paguem e que não consigam resolver a situação, ou porque receiam que as casas sejam mal-cuidadas. Se este segmento vir nas suas propriedades um rendimento extra que é superior àquilo que teria com o dinheiro numa conta-poupança, aí há benefício. Mas para isso é preciso uma diminuição significativa da carga fiscal dos senhorios, quando se privilegia o contrato de longa duração. Já existe, mas é pequena e acaba por não ser muito atractiva. Por outro lado, é importante tornar mais céleres as situações de incumprimento – quer seja do lado do senhorio quer seja do lado do inquilino. Porque uma família para arrendar precisa de se sentir segura, que pode celebrar um contrato e que não corre o risco de, a cada ano, receber uma carta a denunciar esse contrato e depois ser forçada a encontrar uma outra casa. O senhorio, por sua vez, também tem de sentir alguma segurança em como vai receber as suas rendas e que vai ver o seu investimento a ter alguma rentabilidade.
De 2011 para 2021, há um aumento de 16% da proporção de alojamentos em arrendamento. Mas não sabemos se esse aumento se deve a uma mudança de cultura e de mentalidade (que vimos nos recenseamentos de outros países em 2011), ou se é o resultado das restrições ao crédito no âmbito do resgate económico a Portugal. Ou se é uma combinação dos dois factores. O que é claro é que estamos num momento de mudança e que é uma oportunidade para se encontrar um equilíbrio entre as necessidades dos inquilinos e dos interesses dos senhorios.
É muito difícil responder. Aquilo que se passa hoje em Portugal, passa-se também noutros países – e o estudo da Fundação «O Mercado Imobiliário em Portugal», coordenado pelo Paulo Rodrigues, mostra bem isso. As soluções são muito condicionadas pela legislação dos países.
Pertencemos a um grupo de países da Europa onde o parque habitacional público é mais reduzido. Isso faz com que as pessoas, não conseguindo acesso a habitação pública, sejam empurradas para o mercado de arrendamento privado – com valores de renda que depois não podem pagar. Há países que têm medidas como impor a todas as novas operações com mais de “x” unidades uma percentagem que tem de ser vendida ao município ou à região para que depois seja colocada no mercado a preços acessíveis. É uma estratégia que pode acolher mais ou menos consensos consoante a área de construção, porque os valores mudam muito.
A aprovação da Lei de Bases em 2019, em Portugal, foi um passo extraordinário e fazia muita falta para que começássemos a ver o direito à habitação (que está consagrado na Constituição) mais garantido. Mas, no fundo, estamos muito limitados pelos ciclos governativos e pelas classes políticas.
O acordo ortográfico utilizado neste artigo foi definido pelo autor
